2010年5月31日。中国政府网发布《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，通知确立2010年十项重点改革任务，其中第四条指出，要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。2010年5月31日，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。从此房产税正式拉开预演序幕。
2011年1月，重庆、上海率先开征房产税。此后，关于房产税扩容的消息不时传出。2011年12月份在海南三亚召开的全国部分省市财产行为税工作座谈会上，国家税务总局财产行为税司司长陈杰透露，2012年要做好四项税收政策改革，其中一项就是在湖北、湖南两省开展的新型房产税试点改革。2012年3月5日全国两会上，财政部部长谢旭人明确表示，2012年将适当扩大房产税试点范围。房产税试点为何从湖南湖北传出可以追溯到2008年。2008年，国家税务总局在中部地区陆续挑选了若干城市进行物业税的空转试点，最终真正有所落实的是湖北鄂州和湖南湘潭。
2011年初，上海市、重庆市相继宣布，从当年1月28日起开始征收个人住房房产税。根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。对于房产税的税收减免，规定上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税。人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按暂行办法规定计算征收房产税。
上海房产税征税对象：本市家庭新购第二套及以上住房；非本市居民在沪新购住房。征税面积：对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。上海2010年全年新建商品住宅均价达22261元/平方米，两倍均价约为45000元/平方米，按照规定，小于45000元/平方米，税率为0.4%；大于45000元/平方米，税率为0.6%。上海房产税征收试点的对象：房屋产权所有人（个人免征）； 方式：房产原值一次减除 10%至 30%后的余值（房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据） 1.2%（12%）/年 。【城市房地产税】对象：拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业 。方式：房屋折余价值或房屋租金收入 1.5%/15%（新房免三年）。
根据《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》规定，个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税，收税率为0.5%-1.2%。试点的重庆房产税方案大致如下：2011年上两年度重庆主城九区新建商品住房成交均价的2倍为9941元/平方米。
即今年房价超过9941元/平米的住房将进入收税范围，到1.5万元/平方米就是三倍，就是1%的税率，如果到2万元/平方米，就是四倍，为1.2%。 1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍 征收城市房地产税。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。2010年末财政部曾就为什么要进行房产税改革做出公开回答，对个人所有的住房恢复征收房产税的主要目 的有四方面：一是调节居民收入和财富分配；二是健全地方税体系；三是促进经济结构调整及土地集约利用；四是引导个人合理住房消费。
2012年5月，住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露，国务院已经明确今年要扩大房产税试点，但具体城市名单、方案还不清楚，但落地还取决于地方政府配合。2012年7月份，住建部称：“在6月底前完成了40个重点城市个人住房信息系统联网，为存量房征税提供了重要基础。按照2012年度的工作计划，住建部在6月底前已基本完成了40个重点城市个人住房信息系统联网工作。到2013年，将形成覆盖全国的城镇个人住房信息系统。”
2012年8月14日，人民大学公共管理学院张占录教授向证实，全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，为开展非经营性房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。8月14日中国人民大学公共管理学院大楼449报告厅内，来自全国30多个省市的约70名税务系统人员正聚精会神地听讲座。这是一场特殊的培训，由国家税务总局与人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班正在进行。人民大学公共管理学院张占录教授向记者证实，这个培训，主要学习房地产评估技术应用与操作。2012年8月15日，湖北省统计局副局长叶青称，两湖试点最核心的是对房产按市场评估值征税，且合并房产税和城镇土地税。试点在两湖‘两型社会’建设的体系之下，用的是同一套方案。”
最近两条关于房地产的新闻被各界关注。一则是国家统计局公布7月份70个大中城市房地产价格；一则是新闻联播播出国务院督察组强调，地方政府不能以任何理由改变房地产调控。这两则新闻表明，当前房地产调控面临一定的压力，需要考虑采取新的房地产调控政策，比如，房产税可以加速出台。根据国家统计局18日发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，这70个大中城市中，新建商品住宅环比上涨的城市为50个，下降的城市仅有9个。上涨城市的数量较6月份翻了一倍，同时也超过上半年新房环比价格上涨的城市数量之和。这表明了经历几年房地产调控，房价在很长一段时间僵持后，最近有些回暖。当然这种回暖并非是爆发性的，而是阶段性和后劲不足的回暖。7月房价上涨，楼市回暖迹象明。其实，各地楼市相对稳定，情况比较乐观，市场不具备全面反弹的条件"。部分城市的房价和成交量上涨只是局部问题，值得关注，但不能草率下结论。
在房价回暖之际，国务院督察组强调地方政府不能以任何理由松动房地产调控，既是对当前房价可能出现大规模上涨的一种直接警示，以对冲社会对房价未来上涨的预期；同时也表明，当前影响房价走势的最关键因素还是政策导向。国务院督察组之所以要强调地方不能以“任何理由”，也表明了当前地方政府存在不断找各种看起来比较合理的理由，来推动房地产调控松动的现象。出现这种现象最根本的原因在于，地方政府当前也承受巨大压力：一方面要保持经济增长，需要地方政府也参与到投资中来，而这需要钱；另一方面，包括民生在内的各种投入，也需要加大，这更需要钱；而经济下行、减税使得地方政府的税收减少，房地产调控使得土地财政收入也大幅减少。“一增一减”使得现在的地方政府在收支上的压力猛增。当这种压力累积到一定程度时，必然会促使部分地方政府寻找更多理由来松动房地产调控政策。
2012年8月20日，中国国土资源报报道，国家税务总局财产行为税司综合处人士透露，湖北湖南最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。2012年8月20日上午，国土资源部官方网站转布中国国土资源报这则信息，称湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中，新版本中已购存量二套房也将被征税，不过税率不会太高。2012年8月20日下午6点左右，国土部网站便撤下了这则消息。
2012年8月20日，湖南省地税局对媒体表示，目前还没有对存量房征房产税一事有具体的安排部署。湖南省地税局相关工作人员告诉采访记者，现在正在加强关于二手房交易评估价的监管工作，但关于房产税的相关工作尚未完全展开。这里提到的房产税试点改革，更偏重税收征管机制的理顺，并非完全意义上的作为房地产调控工具的房产税试点扩大。此次湖北、湖南的改革试点活动，是之前物业税“空转”的落地。2008年开始，国家税务总局在中部地区陆续挑选了若干城市进行物业税的空转试点，最终真正有所落实的只有鄂州和湘潭。鄂州所进行的物业税空转，是将房产税和城镇土地税合并，按房产的市场评估值计征；征收范围仍为营利性房产和出租房产，不涉及居民住宅，改革的原则是保证税负不增加。
如果不涉及居民住宅部分，这一试点工作就与上海、重庆正在进行的房产税试点有本质区别。可见，湖北、湖南开展的试点侧重于将房产税的计税依据，由房产原值或租金改为评估市场价，并将房产税与城镇土地使用税合并。关于加强存量房房产价值的评估工作，也得到了上述湖南地税局人士的证实，他们对交易环节税费的评估和征管工作正在加强。不过，这也是房产税试点扩大乃至铺向全国的基础之一。二手房交易原来可以 “报低价”，这几乎是一个公开的秘密。不少人在交易时，为了少缴税，会签订一个低于实际成交价的假合同。国家税务总局要求，
2012年7月1号开始，各地二手房交易税费的征收，以估价结果为基础，税基不得低于估价。此举可避免“阴阳合同”等逃税行为。2012年8月21日上午，媒介记者向国家税务总局和湖北省地税局求证，得到的说法均是“不知情”。国家税务总局新闻处相关负责人称，自己并没有关于“两湖”开征房产税的消息，正在跟两省主管部门核实消息，也不清楚消息为何从国土部网站发出。2012年8月21日上午，湖北省地税局主管房产税征收的税政三处也明确表示，关于房产税开征没有正式的消息要发布，“连前期的调研都还没开始，也没有接到税总和财政部的通知”。他同时指，上述国土部网站的新闻很多信息不符合实际。
2012年8月21日上午,湖北省地税局新闻发言人徐正云向北京法制晚报记者证实，房产税改革征收细则正在制定中，但对于具体的征收细节以及方案出炉时间还不清楚。湖北省地税局新闻发言人徐正云表示：“最近了解此事的媒体很多，具体细节他们也不清楚，不过房产税改革征收细则确实正在制定中，对于具体的征收细节以及方案出炉时间还未确定。”2012年8月21日上午，财政部税政司对采访媒介表示：“相关部门已经在2012年年初对上海和重庆的房产税征收进行经验总结，在此基础上研究提出一个全国统一征收的方案，“但是这个全国统一征收的方案，研究起来不是说马上就能在全国征收，它还是会扩大试点的范围。”
房产税改革之所以会在现阶段加快推进，其动机和房地产调控、抑制房价过快增长等并没有太直接的联系，增加税收才是主要的目的。今年前7月全国多个地方政府财税收入负增长，而土地财政收入严重下降。土地出让金占到地方财政30%-50%，上海和重庆房产税额度都非常小。估计后批房产税将瞄准存量房（二套以上）全面开征，特别是对持有多套房的居民影响巨大，目前国内居民购房产财产支出占家庭收入80%以上，持有住宅物业2套以上。4.6万亿地方债偿付高峰期，被视为增加地方财政收入来源的房产税，在当前试点情况下不过是杯水车薪，而其全面推广存在难题，同时亦面临远水救不了近火的现实。全国10.2万亿规模的地方债，其中43%的债务将在未来两至三年内集中到期，金额达4.6万亿元。其中，2012年，政府负有偿还责任的债务、政府负有担保责任的债务与其他相关债务三类共计1.84万亿元，这让2012年成为今后地方政府偿债最为关键的一年。”
要全国性的大规模开展物业税，更关键的是要切实地改变现行土地出让制度，看起来还是困难重重的。一是改变不了土地制度，土地财政根本无法代替。二是地方债务到期压顶，房产税收入微小。三是涉及立法和违反宪法及法理。缺乏法律更加。四是政府先期缴纳70年土地出让金，再向购房者收房产税，不合理重复征税。五是房产税难担降房价大任，反因成本转移，推高房价。六是涉及到地方利益和中央各部委的利益等房产税税率的确定、计税根据、开征对象和范围、40城市连联网等技术问题。”
房产税无法成为弥补土地财政收入骤降的灵丹妙药。目前，国内房产税主要征收对象是经营性房产，但税收总额相较于数额庞大的地方债务可谓杯水车薪。房产税对上海和重庆两地的政府财政收入和当地房价所产生的影响非常有限。2011年上海可征收的房产税总额会低于3亿元人民币。这在当地政府2011年3,430亿元人民币的财政收入中，所占的比例不到0.1%。同时，尽管住房限购令空前严厉、成交总建筑面积也大幅下滑，2011年上海住宅的平均售价仍同比上涨6.8%。而2011年，上海的土地出让金为1,510亿元人民币，同比减少16%。重庆的情况也基本相当。据测算，2011年可征收的税款总额约为1至1.2亿元人民币，与当地政府财政收入2900亿元人民币相比，也仅占极小份额。2011年，重庆的土地财政收入为820亿元人民币，同比上升15%。2012年2月中旬，国家财政部发布2011年税收收入增长的结构性分析显示，2011年房产税实现收入1102.36亿元，同比增长23.3%。房产税收入占税收总收入的比重为1.2%。”
如果房产税要取代土地财政，必须确保财政收入不受影响。但是房产税目前根本无法取代土地财政。2011年上海地方财政收入完成3429.8亿元，以此计算，土地收入占2011年上海地方财政收入的比例达到43.5%。同样，2011年北京完成地方财政收入3006.3亿元，比上年增长27.7%。而同期北京的土地出让收入达1233.68亿元，土地收入对地方财政的贡献率为41%。在重庆，这一数据为28.2%。除重庆外，北京、上海两地去年的地方财政收入均同比大幅上涨，而土地收入则有明显下滑。由此不难发现，在2010年，两地对土地收入的依存度甚至更高。平均计算，上述5个城市2011年的财政收入对土地出让的依存度超过30%。”
譬如，2011年以来，上海市各主要税种占财政收入的比重。企业所得税占整个财政收入的25.82%，城市维护建设税、契税、耕地占有税占总收入的7.47%，而新征的房地产税22.1亿元，占比较小，只占财政收入的1.32%。譬如，2011年，重市地方财政收入超过2900亿元，地方财政支出超过3900亿元，收支增幅双双超过40%。全市国税总收入完成725亿元，比上年增长19%，增收116亿元；全市地方税收累计入库819.76亿元，同比增长46.73%。改变对土地财政的依赖，但苦于无法找到合适的“替代品”，对于曾被频繁提及的房产税，“期望不能太高”。粗略统计，试点一年来，重庆、上海两地实际征收的房产税最多不过几亿元，对当地的财政收入贡献甚微。即便是房产税试点推向全国，也难以同庞大的土地财政相比拟。
清华大学国情研究中心研究认为，从1989年的4.47亿元，到2010年的30108.93亿元，21年间土地成交价款增幅达到6732倍。21年间，地方财政收入增长了21倍多。相比1989年，卖地收入相当于地方财政收入的比例增长了308倍。地方财政收入中有一部分是不通过国家预算管理的财政收入，主要有纳入地方财政的预算外收入和行政和事业单位的预算外收入。“土地财政”是地方政府一种重要的预算外收入，顾名思义就是地方政府通过出让行政区划内土地的使用权所获得的收入，被称为“第二财政”。
我国当前实行的分税制，中央和地方政府拥有不同的税种，地方政府的税收收入比重下降，但是地方政府的税收支出却是在上升，这就使得地方政府要依靠别的途径增加收入，从而使土地财政有了发展的源动力。近10年来，地方政府的开支越来越大。一方面，于公来说，这是经济发展的客观需要；另一方面，从官员个人前途来说，这也是体现政绩的需要。因此，卖地收入逐渐成为地方政府重要甚至主要的融资手段。2010年全国卖地总收入2.9万亿，占财政收入35.4%。这只是全国的平均水平，而部分城市的土地出让收入占财政收入的比例甚至高达60%以上，少数地方甚至超过预算内收入。
供地的数量和成交的价格，不仅取决于市场，还将取决于中央政府和地方政府的深层博弈。“土地财政”难以避免的会出现 “寅吃卯粮”的情况，地方政府透支后代的土地红利是其必然的最优选择，这是当前土地相关的制度弊端的必然结果。因此，在中央政府大力对楼市进行宏观调控的关头，地方政府做出种种“不甘寂寞”的举动，也就很好理解了。笔者相信地方政府也不是不想遏制住房价过快上涨的势头，但其放松调控的愿望，主要还是为了解决眼前的财政压力。明知道是饮鸩止渴，也不惜杀鸡取卵。
物业税征收困难，近来引起热议的地方债更是一个不能轻易尝试的办法。截至2011年6月底，全国省市县三级政府的负债总额为10.7万亿。2011年全国财政收入103740亿，已经比全国地方债务的总和还低了。此外，审计的相关数据表明：部分地区的债务偿还对土地出让收入的依赖较大： 2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为2.5万亿元，共涉及12个省级，307个市级，1131个县级政府。尽管没有超出整体偿债能力，但截止2010年底，地方政府负有偿还责任的债务6.7万亿元中有2.5万亿全靠土地出让收入，也就是说，超过三分之一的债务要靠土地来还。土地本身就是很多地方债最重要的抵押品，而还债在很大程度上又要靠土地出让的收入。在旧债规模本身已经很大的情况下，再想靠发行规模更大的地方债来替代土地出让收入，更无异于天方夜谭了。
一方面，地方债务如泰山压顶；另一方面，地方财政收入因土地出让金减少而大幅锐减。于是，对地方债的偿付来说，以何种方式增收成为关键。一个不可回避的现实是，地方债的偿付压力已经形成倒逼房产税全面推广态势。仅仅是参考上海、重庆的模式，对于地方财政收入的贡献相对有限。不过，如对存量房开始针收，情况就大不相同。但是，房产税开征依然是缺乏宪法和法律及法理的依据。政府先期收取了70年的土地出让金，又要购房者再缴纳房产税，犹如一只羊上剥两层皮，就是不合理的重复征税。况且开征房产税无立法和法律明文规定，岂不是违反市场经济的强盗做法，纯属二次“强奸”购房者。”
两湖开征房产税是否会改变房价向上涨和市场回暖预期，要看房产税开征具体方案。关键是看税率大小和计税根据及开征对象等范围，另外是个人住房信息联网40城市统一开征，或者扩大到70大中城市。否则，所谓房产税爆发威慑力，让投资客和开发商闻风丧胆只不过是危言耸听。靠几个城市试点房产税给楼市降温降房价不现实。从短期看，在地方政府过分依赖土地财政不变的市场背景下，征收房产税将导致房企或投资客将征税成本转嫁给购房者。毫无疑问，房产税很难起到遏制房价上涨，促进房价合理回归的作用，反而因成本转移间接促使房价进一步上涨。”
上海、重庆的试点主要侧重将房产税征收范围从营业性房产扩大到非营业性质的住宅类物业，不需要按税基评估；而两湖的试点将侧重于计税依据改为评估市场价，必须按税基评估。在重庆的试点中，方案提到“应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税”，这也就是说，重庆征税是按住房的原有的价格征收，不按当前的市场价格。从目前传出的湖南湖北方案来看，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价，也就是说将按市场价格征收，在房产处于上升通道的时候，房主交的税当然要多一些。”
多层压力下，试点是肯定的，技术和软件方面的工作正在准备，部分已经完成。显然，湖北湖南试点房产税征收方案正在制定中，开征已经是板上钉钉子的事情，不过具体试点城市名单、开征时间、细则等尚未确定。房产税扩容可能会扩大到第二套存量房，存量房计税价格评估系统等都是为房产税改革做准备。由于房产税细则涉及到“个人住房产权确认、个人住房信息联网、个人隐私等数据敏感问题。另外是税率圈定、征税对象和范围、税收减免政策、税收征管人员、税收征管软件技术与网络完善、开征模式选择上海模式还是重庆模式等房产估价。最后是确定并公布具体的城市和开征时间以及财政部、国家税总局、地方政府形成统一意见，这意味着，今年年内房产税全面扩容铺开还缺乏基础。”
预计北京、广州、深圳暂时不会成为房产税试点城市。估计地方政府会拿出一套房产税征收方案进行讨论，而不会公布实施区域和细则及时间等具体内容。出于增加地方财政收入或抑制房价的房产税，其推广存在较多问题。目前的房产税实际上被业主转嫁，无形中反而推高了房价；此外，如未来房产税覆盖存量物业，应覆盖到何种程度？如何衡量是否属征税范围？有否免征情况？只要有例外，就一定会被人钻空子，很容易造成腐败和社会不公。事实上，由于房产税的推广并非一朝一夕，房产税的全面推广即使在未来顺利成行，地方债也不得不面临远水解不了近火的现实。而对于年内到期，迫在眉睫的1.8万亿地方债，要避免债务偿付危机，如何增加地方财政收入，或是考虑其它途径的资金来源，仍是目前无法回避的现实问题。”
从征收方案看，两湖房产税“杀伤力”远大于上海重庆。一是征收对象和范围瞄准存量房，即第二套以上（从新购商品房扩大到存量房，是否无高端和面积大小及商住之分未确定）。二是计税根据，按照市场评估价。三是税率，估计超过上海重庆的房产税税率。譬如一套应税住房成交价：100万元，按照当前市场评估价：200万元；重庆方案：按100万元交房产税。“两湖”方案：按200万元交房产税。相比：在税率一样的情况，“两湖”方案交的房产税要多一倍。”
遍观全球各国各地区房产税（或者明确为物业税、不动产税），我们知晓持有环节的房产税不但需要征收，也是主要税种之一。而且全球持有环节税种的征收有很大不同。
亚太地区：中国香港地区的房产税：如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%。新加坡房产税：由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。韩国财产税和综合土地税达到惊人的30%。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。
欧洲地区：有代表性的德国不动产税：根据评估价值的1%-1.5%征收。法国不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fair market value)纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。意大利不动产税：按税务评估价值0.4%-0.7%。美国房产税税率大约是 0.8%-3%。其政府公共部门、教育组织等所有或占有的物业全面性免税。美国各州对于自用住宅免税额方式不尽相同。加州是对财产课税价值给予一个固定金 额免税额。有些州是按财产课税价值给予某一比例免税额,如麻省给予20%,印地安纳州给予4%。这一免税项目是最大项目。
国际上所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的 升高而提高。但是，我们目前的土地房屋产权却有别于国际上通用的物业概念。当然，所谓70年、50年、40年的中国土地使用权，只是大法没变化情况下的权 宜之计。土地国有概念下，现行土地产权制度一直没有确立，那么，征收持有环节的所谓物业税，也就一直模凌两可。毕竟我们的现行土地出让制度，住宅我们一般 是先期收取了70年的土地出让金。那么在此基础上的加收房产税，也便是物业税不动产税，法理不通。同时匆匆出台房产税，在目前小产权66亿平方米的困局中，小产权房到底收不收，收的话产权如何厘定，都是很大的问题。而所有房产的详细有依据的评估，在任志强看来需要100多年。
天则所2012年第1季度宏观经济分析，产权问题是一个基本的和重要的理论问题，也是我们国家没有解决或者没有很好解决的重大实践问题。产权制度的合理安排、有效实施和切实保护，直接关系人民的福祉、社会的稳定和经济的发展。从理论上看，产权是一个复杂的结构，在经济分析上有意义的产权和名义上（法律规定）的产权可能存在着很大的不同。由于自然状态的不确定性和人类知识的有限性，法律或政策条文不可能将与产权相关的所有条件或事项完全阐明，实际可实施的产权存在相当大的“剩余”空间，而如何分配这种剩余权利则构成了诸多经济制度存在的逻辑基础。这种剩余权利对于相关各方的收益和可获得性并非静态的，它随着周边环境而变化，也与正式制度决定的初始条件密切相关。因此，没有绝对有效的产权安排，只能在状态依存的互动过程中寻求相对有效的产权结构。那种抽象地一般地争论公有产权好还私有产权有效，是没有意义的。
人常说，有恒产者有恒心。因此，产权的保护是非常重要的。而政府是保护产权的最重要的制度安排。然而，我们的政府在这一生命攸关的问题上却一再失误，往往不是保护产权，而是侵犯产权，土改、合作化、公社化的历史就是侵犯产权的历史。而目前的强行征地拆迁，仍然是这一过程的继续。1999－2011年是中国土地资本化最迅猛的时期，自从1999年至2011年，全国土地出让收入总额约12.75万亿，几乎年均一万亿。2011年，房地产调控最严厉的一年里，全国土地出让收入达到了3.15万亿元。大部分都是地方政府的预算外收入，构成所谓“土地财政”。而财政部公开数据显示，土地出让金收入占地方财政收入的比重从1999年的9.19%上升到2009年的43.76%。最高的年份达到55.04%，成为地方财政最重要的财源。这种土地财政收入还不包括每年以25-30%递增的预算内收入。
中国现行的土地出让金制度是由计划经济演变过来，借鉴了香港的土地批租制中卖地方式。这种批租制度是前殖民地制度遗留下来的。中国的借鉴仅有其表，全无其“里”。属于典型选择性借鉴，仅借鉴了其“表”——怎样卖土地。而怎么“花”钱、怎样接受监督和约束却并无一点借鉴和学习。香港卖地收入进入土地基金专户管理，而中国卖地收入归入预算外收入，连软约束都没有。在地方政府的眼里，土地出让金制度就是“天上掉馅饼“。而且一下子掉了两个“馅饼”：一个是，似乎有卖不完的土地；另一个是，地价打滚似往上翻。这到底是怎样的“馅饼”。简单地说，土地出让金就是地方政府出让了未来40-70年的所“卖”土地的使用权。也就是40-70年土地使用权的金额，实际上就是这么多年的地租。
简单的背后是复杂的问题：未来40-70年里还可以收税吗？40-70年以后是否还可以再卖使用权吗？简单的问题并不好回答。当然，土地不能白卖，在未来40-70年时间里，地方政府要负责提供所卖土地上70年的公共产品和服务。理论上讲，也就是以后的历届政府都不可能在所卖土地上再产生现金流——天下从来就没有免费的午餐，以后的历届政府怎么办，也没人愿意回答。回头来看，西方或其他国家是如何处理“土地财政”的。他们的“土地财政”每年收取房产税和其它税收向社会提供每年的公共产品和服务的费用。但中国地方政府一下子收取了未来40-70年，而且全花光并还借钱来化——城市扩张和经营名义。
在中国，不论从经济学角度看还是财务原理上讲，地方政府每一笔土地出让金都是购地者的支出。这笔支出对购地者而言是投资的一笔资产。同样，投资和资产所对应的是一笔负债。这笔负债实际上是未来40-70年的地租，却是一次性支付了。未来需要在40-70年里的收益中扣除的。换句话说，就是以牺牲或透支未来40-70年的收益所换取的。这种做法按最通行的说法就是“寅吃卯粮”或“透支未来”。显然，土地出让金对于购地企业是属于负债经营，对于购房者而言是负债消费或投资。这种做法成立有三个前提，一是有足够的正现金流；二是土地价格或房价持续上涨；三是银行提供融资或按揭。没有银行信贷扩张支撑，土地财政就是虚幻的。银行信贷对土地财政、开发商、购房者就是杠杆和金融放大器。
到此一切明了，过去十多年的地方政府的土地财政促进经济增长模式，完全建立在土地价格持续上涨而且是暴涨的基础之上的。如果土地价格上涨是非理性的，而且有巨大泡沫，土地财政的结果一定是灾难性的，就如同现在的日本一样，失去20多年经济增长的成果，至今仍在泡沫破灭之后的陷阱里挣扎。如果过去土地价格存在巨大泡沫，那么，目前土地财政“天上掉馅饼”的经济增长模式，肯定就是“天上掉炸弹”毁灭未来的经济增长模式。地产价格居高不下最主要的原因之一是土地财政制度。
尽管政府卖地获得了巨额收入，但关于土地出让收入的使用情况几乎没有一个城市政府向外公布，根本无从监督。财政部的报告显示，2010年国有土地出让收入29109.94亿元，当年安排支出26975.79亿元，其中，49.7%用于征地拆迁补偿等成本性支出，27.9%用于城市建设，用于廉租住房保障支出463.62亿元，占1.59%。至于借“扫黄打黑”和“唱红打黑”之名，而行侵权敛财之实，也是一个不争的事实，而官员的贪腐也是侵犯产权的一个重要方面。据今年两会上的资料，去年共立案侦查的贪污贿赂大案18464件，涉嫌犯罪的县处级以上国家干部1524人，其中厅局级198人，省部级7人。
据中国银行私人银行与胡润研究院联合发布的《2011中国私人财富管理白皮书》显示，中国身家1000万元以上的富豪约96万人，其中拥有海外资产的占1/3。中国高净值人群境外资产占财富的比例正逐年攀升，从2009年的16%升至2010年的19%。内地富人海外投资的首选是美国，据美国移民局的统计，2010年来自中国的投资移民申请数量居便于之冠，是移民局全年发放的EB－5签证的1成，共772人，近5年来，移居美国的中国人人数复合增长率达73%；其次是相对熟悉的香港——从2008－2010年，投资香港者年均复合增长率超过70%。由于移民人数不断增加，一些移民国家，如加拿大、澳大利亚等提高了投资移民的门槛。
移民的人主要是三部分人：名星、企业家和高官的家属和子女。2010年两会期间，有人大代表指出，1995－2005年，中国共出现118万名“裸官”，“半裸”官员的数量更多。一有风吹草动，他们都可以随时脚底抹油走人。一方面是大量的贪污腐败，一方面没有财产申报和社会监督，于是“裸官”群体出现了一种恶性循环：官员家属、子女出国后的高消费，没有后顾之忧的权力寻租，官员的腐败更加肆无忌惮。投资移民是个人的自由，本无可指责。但是，中国的投资移民反映出来的是，很大一部分人，包括政府官员，将此作为财产保全的唯一手段，映照出来的是中国产权制度上的缺陷。这是值得高度重视的。
这些无疑都成为企业尤其是是制造业企业不堪重负的成本支出。过去多年来，中国的城市用低价“强征”农民集体用地再高价卖给开发商，用土地财政代付企业地租和支付各种优惠政策来招商引资。但无法让制造业抵抗社会经济成本的全面上升。由于地方政府的土地财政原因，不断推高地价不仅推升房价的全面上涨，还全面推升各个行业的成本支出的急剧上升。2004年，中国出口增长成历史新高，同比增幅达35.4%。之后，制造业成本已一直在全面上升。制造业平均工资上涨超过150%、地价上涨超过70%、人民币升值接近30%。地方政府应该明白的是，经济要素中土地资源是一切要素的基础。正如哲人所言：“土地是财富之母、劳动是财富之父”。地价上升必然会推升所有经济成本的上升。
