所以房价的涨跌决定于居民结构，房价是否下降取决于户籍人口，房价是否上涨取决于非户籍人口。北京市有本地居民1200多万人，外来人口720多万人，真正需要房子的是这些外来人口，基本上很多人没房。所以北京市房价上涨最大压力来自于非北京市居民的外来人口，其次才是想购买多套房者以及投机者，但是这一批外来人口不准买房的结果，涨价立刻停止，因为他们最大的动力停止了。
暗流涌动的整合
在严厉调控的2011年，我们发现房地产商一个非常有趣的现象，叫作有序地退出，这和2008的恐慌情况刚好相反。上市企业里面有序退出房地产业务的公司有很多，包括大江股份(600695)、金发科技(600143)、建发股份(600153)、獐子岛、酒鬼酒、金种子酒(600199)等等。另外一些地产公司也在有序退出，包括鼎立股份(600614)、大连控股(600747)、华茂股份(000850)、新湖中宝(600208)、绿景地产、华业地产(600240)、莱茵置业(000558)。这些公司有序退出之后，把相关的房地产业务卖给了像万科这样的大型专业地产开发商。万科2011年上半年买了十个项目，其中最大一笔是30亿元广州的新光城市花园，招商地产(000024)2010年买地只花了13亿元，2011年是108亿元。
